Outre les recettes locatives, plus élevées que celles d’un logement nu, ce type d’investissement permet d’alléger le montant de l’impôt sur le revenu grâce aux abattements fiscaux accordés dans le cadre du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Explication.
Quelle catégorie de biens trouve le plus rapidement preneur sur le marché de la location ? Entre le départ d’un occupant et la signature d’un nouveau bail, il s’écoule 31 jours en moyenne pour une maison de deux pièces tout équipée, soit deux semaines de moins que pour l’ensemble des meublés, appartements et pavillons confondus (46 jours). Mieux : ce délai est presque deux fois plus court que pour un habitat proposé « nu » (69 jours, selon le baromètre le plus récent de seloger.com).
Construire sa maison pour la louer, c’est donc se prémunir contre un risque de « carence » prolongée, ces périodes de plusieurs mois au cours desquels le logement, faute de candidats, n’est plus occupé et coûte davantage à son propriétaire qu’il ne lui rapporte. De cette forte demande découle un autre avantage : un niveau de loyer plus élevé que celui d’un appartement (+ 23% en moyenne d’après des données d’avril 2020). Autre facteur à prendre en ligne de compte : un bailleur qui met une maison meublée sur le marché en tirera un revenu mensuel de 872 euros (il s’agit toujours d’une moyenne nationale, toutes surface et zones géographiques confondues), soit 42 euros de plus que le même bien loué vide.
Ces gains de court terme se combinent à d’autres paramètres qui assurent la rentabilité de l’investissement locatif sur des durées plus longues grâce aux facilités fiscales offertes par le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). En quoi consiste ce régime ?
Un abattement de 50% sur les revenus locatifs à déclarer
Avant toute chose, rappelons qu’un meublé doit, pour être considéré comme tel sur le plan juridique, mettre à disposition de son occupant des équipements préinstallés dont la liste est fixée par la loi (décret N°3025-981). Si ce prérequis est rempli, la qualification de l’activité en LMNP est possible, à condition toutefois que le montant des recettes locatives perçues sur un même bien par le bailleur ne dépasse pas 23 000 euros par an, et n’excède pas non plus la moitié des revenus totalisés par l’ensemble des membres de son foyer fiscal (pour faire clair, la location d’un logement meublé ne doit pas constituer la majorité des ressources déclarées par le contribuable).
L’objectif des investisseurs éligibles à ce statut particulier vise à défiscaliser les loyers encaissés : l’opération donne lieu à un abattement de 50% s’ils optent pour le régime simplifié micro-bic* (ils peuvent y prétendre si l’ensemble des recettes qu’ils tirent de l’ensemble de leurs biens immobiliers loués à des particuliers est inférieur à 72 500 euros, soit le plafond applicable en 2020 aux auto-entrepreneurs qui exercent une prestation de services). En bref, dans ce scénario, seule la moitié des revenus locatifs est retenue dans le calcul de l’impôt (à titre de comparaison, la location d’un bien-nu qui, jusqu’à 15 000 euros, relève du régime micro-foncier, donne droit à un abattement moins avantageux, soit 30%).
Précision : dans le système allégé micro-bic, qui intéresse donc les LMNP, il n’est pas obligatoire de tenir une comptabilité. En revanche, à ce stade, certaines charges (frais d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, amortissement du mobilier et des locaux etc…) ne sont pas déductibles : seul le régime réel les prend en compte.
*bénéfices industriels et commerciaux