L’investissement locatif ne se limite pas aux appartements neufs de centre-ville. Des particuliers, de plus en plus nombreux, se tournent vers l’habitat individuel, bâti en zone rurale ou périurbaine, pour réaliser leur opération. Un choix stratégique qui ne repose pas uniquement sur des motivations fiscales.
Maison ou appartement : lequel de ces deux biens ofre le plus d’atouts pour garantir la réussite d’un investissement locatif ?
La plupart des particuliers qui s’engagent dans ce type d’opération visent prioritairement l’immobilier collectif, érigé en secteurs tendus (surtout dans les centre-ville des métropoles où la demande étudiante est forte) an de bénécier d’avantages scaux prévus par le dispositif Pinel.
Ces réductions d’impôt, accordées par paliers en fonction de la durée de mise en location du logement (12% pour six ans, 18% pour neuf et jusqu’à 21% pour douze) s’appliquent également aux maisons neuves, bâties dans le périmètre des grandes agglomérations, à mi-chemin parfois entre zones urbaine et rurale (bassin nantais par exemple, mais aussi une dizaine de communes autour de Saint-Nazaire et une trentaine dans le rayon d’Angers).
Un risque minimal de vacance locative en maison
Pour autant, le choix de ceux qui investissent dans un habitat individuel n’est pas seulement dicté par des considérations d’ordre fiscal. Cette catégorie de biens, minoritaire dans le parc locatif (20%, contre 80% pour les appartements) évolue en effet sur marché à fort potentiel : une étude réalisée en 2017 par un grand groupe immobilier révélait que pour plus de 70% des français, la maison reste le logement idéal, quitte à devoir en louer une s’ils n’ont pas les moyens –ou l’ambition – de devenir propriétaire : un pavillon situé dans une commune bien desservie en transports, écoles et services publics, et distante d’une demi-heure au plus d’un gros centre urbain, se louera sans difficulté et souvent pour une longue période.
Selon l’indice PAP 2018, les occupants d’une maison locative, souvent des familles, s’approprient plus facilement les lieux qu’un appartement, l’entretiennent davantage et, surtout, y restent plus longtemps (80 mois en moyenne, contre 30 pour un studio). Un gage de sécurité supplémentaire pour le bailleur qui peut, de surcroît, pratiquer des loyers plus élevés en raison de surfaces habitables supérieures à celles des ensembles collectifs (selon SeLoger.com , le loyer moyen d’une maison non meublée en France s’établit 901 euros, contre 670 euros pour un appartement*.
Autres avantages qui plaident en faveur d’une construction : les frais de notaire qui s’appliquent uniquement au terrain à bâtir sont très réduits par rapport aux montants facturés dans le cadre d’une transaction dans l’immobilier ancien. Le propriétaire d’une maison neuve est également exonéré de taxe foncière pendant deux ans et n’a pas à régler de charges copropriétés, contrairement à son homologue qui a acquis un logement dans un immeuble.
*A l’inverse, la moyenne des loyers rapportés à la surface est plus chère en appartement, soit 15,3€/m² contre 11,9€ lorsque le logement est vide. Rappelons qu’un bien éligible au dispositif Pinel doit, en contrepartie des défiscalisations, appliquer des loyers plafonnés.