Cette opération, qui vise à déterminer les limites légales d’un terrain à construire, est obligatoire en lotissement. Elle préserve le futur propriétaire d’éventuels litiges administratifs et lui évite de futurs contentieux avec son voisinage.
Explication.
Beaucoup de candidats à l’acquisition d’un habitat individuel vont consulter en mairie, au centre des impôts ou sur internet le plan cadastral d’une commune afn d’y vérifer la superfcie d’un terrain à vendre. Cette démarche, pour utile qu’elle soit, est rarement la bonne pour qui souhaite obtenir des informations fables sur le réel potentiel d’un bien foncier.
Peu de gens le savent, mais les données fournies par ce document administratif sont dénuées de valeur « juridique » et n’ont qu’une portée indicative. La fnalité du registre cadastral est en eet fscale : les renseignements chirés qu’il renferme servent notamment de base de calcul aux diérentes taxes locales immobilières prélevées sur les ménages. Il est donc illusoire, voire périlleux, de se fonder sur ces références pour estimer la valeur d’une parcelle à bâtir et déterminer si son prix de vente correspond à sa surface réelle. Conséquence : faute d’indication fable et précise sur les limites séparatives d’une parcelle par rapport à un terrain contigu, il ne garantit, pas à son possesseur un droit de propriété, au sens strict du terme.
Le bornage doit figurer dans la promesse ou l’acte de vente
Pour éviter tout litige avec un futur voisin et/ou se prémunir contre un risque de contentieux administratif lié au non-respect d’un POS (plan d’occupation des sols) ou un plan local d’urbanisme (PLU), qui imposent notamment des distances réglementaires entre deux constructions, seul un bornage fait foi et constitue, à ce titre, un gage juridique dont peut se prévaloir l’occupant d’un fond privé en cas de contestation. Signalons que cette opération est impérativement réalisée par un expert-géomètre et qu’elle est obligatoire pour n’importe quel terrain à bâtir dès lors qu’il est commercialisé dans le cadre d’un lotissement (elle est facultative en revanche sur une parcelle isolée situé en secteur dius).
Dans le cas d’un bien « loti », le bornage est à la charge de l’aménageur qui doit en donner le résultat dans la promesse et/ou le contrat de vente ( Article L115-4 du Code de l’Urbanisme) sous la forme « d’un descriptif du terrain ». Si ces renseignements obligatoires et irréfutables – validés par un procès-verbal d’abornement établi par l’expert-géomètre – ne sont pas mentionnées dans lesdits documents relatifs à la transaction, l’acquéreur a la possibilité d’exercer un droit de recours en nullité de la vente.
Rappelons qu’en lotissement, les terrains pour maisons neuves doivent être viabilisés avant d’être vendus : cela signife qu’ils sont raccordés aux réseaux et à l’assainissement. Le lotisseur est également soumis à une autre règle, celle de s’assurer que chaque lot est délimité avec exactitude : d’où son obligation de faire de réaliser un bornage périmétrique en bonne et due forme.